上海土拍再掀热潮：优质地块引领市场信心回暖

元描述： 上海土地拍卖市场持续火热，优质地块吸引众多开发商竞拍，溢价率屡创新高，释放了市场信心回暖的积极信号。本文将深入分析上海土拍的最新趋势，探讨优质地块对于房地产市场发展的影响，以及未来市场走向的预测。

引言： 在经历了2022年的市场低迷后，上海房地产市场正在悄然复苏。近期，上海土地拍卖市场再次掀起热潮，优质地块的争夺战愈演愈烈，溢价率屡创新高，释放了市场信心回暖的积极信号。本轮土拍的火热态势，不仅反映了开发商对上海房地产市场的看好，也展现了市场对优质地块的渴求，以及对未来市场发展的乐观预期。本文将深入分析上海土拍的最新趋势，探讨优质地块对于房地产市场发展的影响，并展望未来市场走向。

上海土拍火热：优质地块成香饽饽

上海土拍市场持续火热，优质地块成为市场追逐的焦点。 8月7日，上海今年第四批次宅地交易结束，5宗地块成交总额达到109.5亿元，最高溢价率控制在30%。其中，徐汇区斜土街道地块成为市场关注的焦点，经过半个多小时、72轮极限拉扯，该地块由绿城竞得，触及地块溢价率上限30%。

本轮土拍的火热态势，释放了哪些信号？ 首先，优质地块依然受市场认可。本轮土拍涉及的5宗地块，分布在徐汇、浦东、虹口、青浦、奉贤五个区域，申请的竞买企业仍以国央企为主，包括保利、华润、中海、招商、越秀、象屿等。这些开发企业在今年土拍市场频繁活跃，足可见其深耕上海的决心。

其次， “招挂复合”方式成为土地出让的新趋势。本轮土拍中，除了徐汇滨江地块为招挂复合方式出让外，其余4幅地块以挂牌方式出让。所谓“招挂复合”，指的是招标和挂牌方式结合，对开发商进行综合条件的考核，不仅要考察其经济实力，还对房地产项目开发经验、项目品质等方面进行对比，好中选优。

第三， 中心城区地块依然热度不减。徐汇和虹口两宗地块由于地处中心城区，受到热捧，均由绿城以溢价竞得。其中，虹口地块位于凉城板块，吸引保利、绿城、象屿3家竞买人参与竞拍，经历了24轮竞价，溢价率6.48%。徐汇地块位于斜土板块，地处滨江，条件优越，共吸引了7家竞买人参拍，经历了72轮竞价，溢价率30%触顶。

最后， 上海土地市场冷热不均的情况依然存在。本轮土拍还有3宗地块以起始价成交，位于浦东、青浦和奉贤，地处郊区，开发商的竞争相对较弱。

溢价率上限：理性竞价的引导

本轮土拍中竞争最为激烈的，毫无疑问是徐汇斜土地块。 该地块起始价为36.96亿元，设置了30%溢价率上限，即土地最高价格上限控制在48.05亿元。

为何对徐汇斜土地块设置了溢价率上限？ 上海市规划资源局表示，为了引导市场主体理性竞价，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，合理设定出让起始价格，避免土地价格过快上涨。

徐汇斜土地块经过72轮竞价触及30%溢价率上限之后，有4家竞买人转入摇号环节，最终绿城脱颖而出，成交楼面价格破每平方米13万元，为目前全国最高楼面价。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为， 在当前土地市场形势下，徐汇斜土地块的竞拍向市场释放了积极的强劲信号，体现了更多购地资本关注重点城市和优质地块，对于房地产开发企业的市场信心提振有积极作用，对房地产产业链的信心恢复也有积极的作用。

优质地块：引领市场发展新方向

今年以来，上海土地供应“小步快跑”，供应节奏加快，地块质量保持高标准。 截至目前，上海今年共出让四个批次住宅用地，24宗土地无一流拍，在供应结构上，中心城区土地占比明显提高。

上海市规划资源局表示， 上海正在主动适应房地产市场供求关系的新变化，积极响应人民群众对优质住房的新期待，按照更好发挥市场机制作用，创造更加公平、更有活力的市场环境的要求，提高土地资源配置效率和效益。本次推出的5宗地块全部经过综合考虑，包括地块规划条件、周边现状情况、市场供需和存量房消化情况等，努力“用好土地，引导市场做好产品，提供好房子”。

以徐汇斜土地块为例， 该地块虽然不在浦江一线，但是发展空间极大。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这幅地块所处的徐汇滨江区域一直是高端住宅密集供应区，此前入市的产品几乎都受到热卖，随着地块越来越少，该地块的稀缺性越来越突出，从而激发开发商用心做产品，最终实现质价同步。

徐汇地块竞得人绿城，以开发高品质住宅项目而闻名全国。 由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的“2023房地产开发企业综合实力TOP500测评”成果显示，绿城中国凭借着稳健的发展荣膺“2023房地产开发企业综合实力TOP10”并获得“稳健运营TOP10”“交付能力TOP5”等多项荣誉。

其他4宗土地的配套资源同样较为完善。 浦东北蔡地块邻近轨道交通18号线，交通和教育资源完善；虹口江湾镇地块位于凉城板块，周边规划有公园、轨道交通、商场、学校，生活配套完备。奉贤和青浦两宗地块虽然地处上海远郊，但是均位于重点规划片区。如奉贤地块位于奉贤新城，规划利好较多，距离奉贤新城地铁站只有1公里；青浦地块位于大虹桥版块，临近规划地铁（在建）示范区线，未来交通更加便利。

上海正在实现资源配置效率最优化和效益最大化，加大优质住宅用地供应。 在第四批次土拍落幕的同时，上海市土地交易事务中心已同步发布第五批次商品住宅用地出让预告。第五批次地块依然聚焦在上海核心板块，即将出让的两宗地块均位于静安区，预计9月上中旬组织交易活动。

结语：上海土地市场未来可期

上海土拍市场持续火热，优质地块的争夺战愈演愈烈，释放了市场信心回暖的积极信号。 这不仅反映了开发商对上海房地产市场的看好，也展现了市场对优质地块的渴求，以及对未来市场发展的乐观预期。相信随着上海持续优化土地供应结构，加大优质住宅用地供应，上海房地产市场将迎来更加健康、稳健的发展。

常见问题解答

1. 上海土拍市场为何持续火热？

上海土拍市场持续火热，主要原因在于：

  • 优质地块稀缺。 随着城市发展，中心城区可供开发的优质地块越来越少，成为开发商争夺的焦点。

  • 市场信心回暖。 2023年以来，房地产市场政策不断优化，市场信心逐渐回升，开发商对未来市场发展持乐观态度。

  • 政府引导。 上海政府积极引导土地市场健康发展，加大优质住宅用地供应，促进房地产市场良性循环。

2. 上海土拍中设置溢价率上限的目的是什么？

设置溢价率上限的目的是为了引导市场主体理性竞价，避免土地价格过快上涨，维护房地产市场的稳定发展。

3. 上海土拍中“招挂复合”方式有什么优势？

“招挂复合”方式是对开发商综合条件的考核，不仅要考察其经济实力，还对房地产项目开发经验、项目品质等方面进行对比，好中选优，可以确保土地资源得到更合理、高效的利用。

4. 上海土拍中哪些区域的地块最受欢迎？

上海土拍中，中心城区的地块最受欢迎，尤其是徐汇、静安等核心区域，由于其地理位置优越、配套设施完善，吸引了众多开发商竞拍。

5. 上海未来土地市场发展趋势如何？

上海未来土地市场将继续保持“小步快跑”的供应节奏，加大优质住宅用地供应，重点发展中心城区，优化土地资源配置，促进房地产市场稳健、健康发展。

6. 上海土拍市场对房地产市场有何影响？

上海土拍市场对房地产市场具有重要的影响，它反映了开发商对市场前景的预期，也会影响新房供应量、价格和品质。

希望本文能为您提供有关上海土地拍卖市场的最新资讯和深入分析，并帮助您更好地了解上海房地产市场的发展趋势。