上交所和深交所接连两则公告，为险资深度参与不动产市场打开了通道。
公告称，日前，在证监会、金融监管总局统筹指导下，向中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司等首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。
这意味着，在满足一定条件和要求的前提下，保险资产管理公司将可以像证券公司、券商资管和基金子公司一样，成为资产支持专项计划的管理人，参与REITs业务。
展望未来，业内人士分析，不排除险资直接控股收购或投资租赁住房管理公司，或者直接进入租赁住房运营管理业务领域的可能性。
业内人士认为，未来不排除险资收购或投资租赁住房管理公司，或进入租赁住房运营管理业务领域的可能性。
首批5家险资获准试点开展ABS及REITs业务
近日，深交所、上交所同时发布公告称，日前，在证监会、金融监管总局统筹指导下，向上述首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展ABS及REITs业务。
保险资产管理公司参与ABS及REITs业务，是保险资金与资本市场互相促进、协同发展的重要举措。一方面，将畅通优质基础设施资产入市渠道，丰富ABS、REITs产品供给，促进形成存量资产和新增投资的良性循环，进一步提升债券市场服务实体经济质效；另一方面，将充分发挥保险资产管理公司在基础设施领域丰富的投资、管理、运营经验，促进资本市场与保险资金形成良性互动，共同推进多层次REITs市场建设，构建市场良好生态。
下一步，上交所、深交所将会同有关各方，遵循发展与规范并重的原则，坚持系统思维、市场观念、试点先行，逐步拓展更多优质主体参与ABS及REITs市场，着力盘活优质资产入市，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。
值得一提的是，今年3月3日，证监会就曾指导证券交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与开展ABS及REITs业务，进一步丰富参与机构形态，着力推动多层次REITs市场高质量发展。
彼时，证监会强调，将会同银保监会等有关方面，按照发展与规范并重的原则，鼓励符合条件的保险资产管理公司积极开展ABS及REITs业务，推动其他类型优质金融机构担任ABS管理人，畅通基础设施资产入市渠道，促进形成存量资产和新增投资的良性循环，加强市场监管，维护市场良好生态，促进提升交易所债券市场服务实体经济质效。
时隔半年，上交所、深交所允许保险资产管理公司试点开展ABS和REITs业务，此举在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，意味着在满足一定条件和要求的前提下，保险资产管理公司将可以像证券公司、券商资管和基金子公司一样，成为资产支持专项计划的管理人，参与REITs业务。
在赵然看来，保险资产公司通常具备庞大的资本储备和长期的投资视野，通过投资REITs进入市场，不仅可以获得稳定的收益，还能够分散投资风险，增加资产的流动性。同时，保险资产管理公司也可以通过REITs获得与租赁住房市场相关的投资机会，为其客户提供更广泛的投资选择和更高的潜在回报。此外，保险资产管理公司与REIT企业和其他不同类型的投资者共同构建了一个多层次、多元化的投资生态。
戴德梁行中国区资本市场部董事总经理刘兵指出，由于险资往往有明确的期间收益要求，其直投资产往往符合REITs的现金流要求，5家保险资产管理公司试点开展ABS及REITs，无疑打通了优质项目进入资本市场的渠道，对REITs市场的进一步发展起到促进作用。
险资已在不动产投资领域积累丰富经验
实际上，政策利好下，在此次首批5家保险资管公司获准试点开展ABS及REITs业务之前，保险资管公司已经在不动产投资领域积累了丰富经验。
聚焦住房租赁领域，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，监管部门陆续颁布了保险资金支持住房租赁发展的一系列政策。早在2018年6月，原银保监出台〔2018〕26号文《中国银行保险监督管理委员会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确了保险资金投资长期租赁住房项目的资金运用方式，即“保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场”。
“26号文及后续政策的发布，为保险资金投资保租房以及租赁住房等保障性住房资产明确了投资路径。”申万宏源证券固定收益融资总部公募REITs业务董事孙林如是说。
在此背景下，2021年，华泰保险集团股份有限公司就通过认购华泰-华富北棚改债权投资计划，为深圳市人才安居集团有限公司提供融资，部分资金用于保障性住房建设。
此外，保险公司也围绕租赁住房市场开发设计保险产品，在参与租赁住房投资的同时，促进保险主业的业务发展。如中国太保推出“太好租”住房租赁综合保险，为客户提供了“租客版”“房东版”两种保险方案。
而在股权投资领域，据孙林介绍，截至目前，保险资金已在租赁住房的投、募、退各环节均进行了布局。其中，在投资环节，如中国平安旗下的平安不动产与华润置地有巢共同投资开发了华润有巢君工无忧社区；在募资环节，中国人寿、华润置地及上海地产共同发起设立规模达150亿元的国寿申润城市发展基金，主要投向上海核心区位的长租公寓等不动产项目；在以公募REITs成为重要路径的退出环节，险资更是积极参与了目前已上市的4支保租房公募REITs的战略配售和二级市场投资，除了国寿、平安两家险资外，还出现了泰康、工银安盛、中信保诚等多家保险公司的身影。其中，华润有巢REIT，作为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，更是获得保险资金的青睐。2023年中报显示，华润有巢REIT的前十名持有人中，险资占据了四席。
未来或有更多险资旗下租赁住房项目入市
为何险资“青睐”保租房或长租公寓？对此，高和资本董事李慧忠博士认为，保险资金的属性具有如下特征：其一，资金久期长，一般都在10年甚至更长，天然偏好长期稳定的优质资产；其二，保险资金负债端的资金成本低，综合成本约在3%-4%，随着源源不断的保费进账，自身的投资压力较大；其三，险资非常关注现金流的稳定性，保租房属于刚需类资产，而且是直接面向C端，不仅租赁市场需求旺盛，而且租客受众人群多。随着未来几年经济大周期的波动，越是刚需类产品，现金流越稳定。基于此，保租房领域便成为险资的重点布局方向。
政策暖风一再吹来，在此背景下，展望未来，保租房REITs未来的发展前景，孙林分析指出，取得开展ABS及REITs业务的5家保险资管（或关联公司）均具有公募基金牌照，其有资格作为REITs基金管理人，独立完成保租房公募REITs的发行。
孙林进一步指出，从资产管理规模上看，上述5家保险资管的资产管理规模均在万亿级别，其中，国寿资产的资产管理规模已超5万亿。随着险资持有租赁住房这一资产类别总量的增加，资产管理能力的高低成为此类资产保值增值的重要影响因素。
此前，国内多家保险公司在养老地产、写字楼等不动产领域已经建立了自己的资产管理团队和品牌，其租赁住房资产的管理能力也在持续提升中。因此，展望未来，不排除险资直接控股收购或投资租赁住房管理公司，或者直接进入租赁住房运营管理业务领域的可能性。
“可以预见，保险公司将最终打通‘投融管退’环节中‘管’这一关键环节，未来或将有更多险资直接经营管理和投资的租赁住房项目入市，并最终通过公募REITs实现退出。”孙林表示。
实际上，目前险资如果要“重手”投资布局保租房资产，在高和资本董事李慧忠博士看来，可行的路径主要包含上海R4开发模式和北京存量资产盘活两大模式。自2017年起，上海专门针对住房租赁行业正式推出租赁住房专项用地——R4用地，上海长租公寓市场的优势是土地成本低，压力点在于市场供应量大，租赁市场竞争激烈。而北京因为没有R4租赁用地，所以更多采用非居住用地改造成保租房项目，以及在集体用地上开发建设保租房的模式。
李慧忠博士指出，从可发行公募REITs角度而言，集体用地建设的保租房发行公募REITs，合规性挑战较大，所以“非改保”模式更适合险资投资布局，而险资的投资压力主要在于对优质项目的获取挑战。
